城市更新视角下，如何以康养作为内容落地
浏览人数 : 1816 发布时间 : 2024.01.25在城市更新视角下，如何通过康养作为内容做出积极应对，为城市和居民解决过去高速发展时代被忽视的问题，提供恰当而有效的社会服务以应对社会老龄化，我们希望通过下文与各位交流探讨。
1）居住环境，居家适老化改造；
2）照料机构，养老机构的建设；
3）服务设施，城市配套的提升；
4）室外环境，室外无障碍改造。
美国人口数量的代际比例 图源网络
在2022年第一季度世邦魏理仕（cbre）发布的美国老年人居住市场报告中也能看到，美国老年居住市场的投资回报与其它业态相比处于高位，该领域的各大投资公司及运营公司也在稳步发展的进程中。
国内同样也有婴儿潮一代，即62-75年，他们极有可能成为未来中国养老市场的消费主力，更好地理解他们有助于我们把握市场发展的趋势。同时，这种理解也必须放在中国社会整体呈现“少子化，长寿化”的人口背景下去看待。
中国社会人口趋势 图源网络
近几年，我们也能明显地感受到，国家针对老龄化的政策密集出台。房地产、保险及国有资产企业纷纷进入养老居住市场。传统的养老居住市场格局也在渐渐发生变化：
1）回到城市。近些年越来越多养老项目回到城市，强化项目城市属性。
2）国进民进。国企、民营资本均成为养老市场主要力量，双方合作进一步密切。
3）聚焦刚需。真正的照料需求被市场重新受到重视。
4）金融创新。金融领域的创新在理性框架下推进。
5）细分社区。社区从不同维度开始细化自己的产品特色、服务品质等。
6）服务优先。从擅长硬件设施的营建回归到对服务的追求。
康养项目与城市更新的强关联性
我们梳理了过去栖城所参与的近300个康养项目，发现其中60%都属于城市更新范畴——存量土地的新建项目和存量物业的改建项目。此类项目在以下几个方面有些共同的特点：
1）土地供应与市场需求。纯养老用地的供应满足不了市场开发需求，导致一部分项目利用非养老存量用地进行项目开发。
2）土地属性与商业化。一部分投资企业不青睐养老用地，认为其资产在进一步商业化道路上可能会有劣势。
3）审批与验收流程，由建筑属性与土地属性不匹配造成的审批流程的复杂。
4）规范与改造难点，现行设计规范对存量物业的改造提出比较大的挑战。
5）物业特征与运营效率，许多存量物业的建筑形态比较难满足高效的运营。
6）邻里关系与社区融入。养老机构被许多人贴上负面标签，与周围社区较难融入。
康养项目地图 © 栖城设计
城市更新类康养项目的栖城实践
01.
文物保护建筑改造康养
天津大家保险花园大楼改造
项目原建筑是津门绝无仅有的一幢始建于1934年的英式建筑，位于天津泰安道附近的花园大楼，为天津市文物保护单位。设计团队与天津文物保护领域的专家们进行了反复的沟通与论证，改造遵循“修旧如旧，以新补新”原则进行，在设计上保留基本元素特征的同时赋予当代生活品质，让空间达到布局合理、分区明确、功能齐全、设施先进的要求。
02.
存量用地通过城市更新的方式开发成医养结合的综合社区
上海新发展集团康养小镇
项目位于上海，通过城市更新方式将存量土地调整为混合用地，融合了文化中心、养老公寓、康复医院等多种业态，配套建筑群最大限度向城市开放，打造空间多元、参与性强、成长性高的第三代养老社区。
03.
存量厂房物业改造成综合老年及社区活动中心
潍坊中颐蓝城·桃花源康养综合配套服务中心
项目属于既有建筑物改造，作为整个中颐蓝城·桃花源康养小镇的主要综合配套来使用并持续经营。其空间功能包含颐乐学院、小镇食堂、健身中心、护理院等。通过康养配套与城市更新之间产生的“化学反应”，激活闲置的厂房的同时激活老人闲置的生活。
04.
办公园区内的存量物业改造成养老机构
上海中信信养之家宝山大场养老机构
信养之家是一个位于上海的办公楼改造项目，其空间平面没有遵循传统养老机构的走廊式布局，而是进行了小型邻里式的组团处理。该模式通过创建住宅而非机构式的环境，解决空间单元的尺寸问题，也为使用者提供了诸多熟悉、舒适和可控的生活元素，方便家庭交流及朋友访问等行为。
05.
酒店用地上发展养生社区
上海富椿佘山
富椿佘山是在住宿餐饮属性的用地上为养老客户提供针对性服务的康养项目，背书5a级旅游景区并融合旅游和康养客群。项目定位为大健康商业综合体并落地健康养生、养老和文旅等功能，适时弥补了上海旅居养老和养生酒店的市场空缺。
06.
商业用地上开发的综合性养老社区
杭州招商观颐之家
项目的用地属性原属于一宗商业用地，招商集团100%自持该项目，并将其开发为高端养老综合体，包含自理公寓、老年大学及护理院。既满足企业战略发展需要，也适时弥补了观颐之家自有养老主品牌的一环，展示招商养老业务的全方位开发、建设和运营能力。
07.
新建与改建结合的医养融合全龄社区
南京银城·君颐东方
项目是南京首个集“住宅、养老、医疗”于一体的养老综合用地，被开发为南京首个医养结合型老年公寓项目，是一个城市高端全龄养老社区。总建筑面积约18万㎡，由“适老化住宅 活力公寓 护理院 康复医院 东方会馆”几大功能模块共同组成。其中，护理院由基地现存的康复楼改扩建而成。
08.
紫禁城边的酒店改造康养社区
北京大家保险阜外城心社区
09.
商业办公改造服务式长者公寓
上海阳光健康·璞境服务式长者公寓
10.
商业用地改造康养酒店
绿地·黄山太平湖康养酒店
11.
存量物业改造养老机构
天津复星温莎堡
12.
商业办公改造养老机构
佛山合生创展乐榕国际颐养社区
13.
存量物业改造养老机构
青岛中海锦年养老机构
14.
杭州万科随园嘉树护理院
以上内容摘选自栖城设计董事合伙人、上海城市更新研究会特聘专家管轶群先生的主题分享《康养视角下的城市更新》。
